Umsetzung der Kreislaufwirtschaft in die Immobilienwirtschaft

Beitrag Romain Poulles

April 2021

Die Immobilienbranche hat in den letzten Jahren große Verwerfungen erlebt. Gleichzeitig hat die Branche noch NIE eine echte Revolution oder größere Störung erlebt. Die Immobilienpreise explodieren und sind völlig unvernünftig geworden. Eine Immobilien-"Krise", die im Wesentlichen durch eine Wachstumskrise orchestriert wird.

Die doppelte Bedrohung durch Covid-19 und den Klimawandel hat nicht nur viele Schwachstellen innerhalb unserer Systeme aufgedeckt, sondern auch die Notwendigkeit kollektiven Handelns und eines Paradigmenwechsels in unserer Herangehensweise an das Krisenmanagement verdeutlicht.

Die Immobilienbranche steht unter Stress: Neue Arbeitsweisen entstehen schneller denn je und müssen in oft monofunktionalen, starren Gebäuden umgesetzt werden, die wenig Raum für Anpassungen lassen. Oft ist der totale Abriss des Innenausbaus die einzige Option, die denjenigen zur Verfügung steht, die den von ihnen genutzten Raum neugestalten wollen (wenn nicht sogar der totale Abriss des Gebäudes). Ein nach den Prinzipien der Kreislaufwirtschaft konzipiertes Gebäude ist auch ein Gebäude, das anpassungsfähig und flexibel in der Nutzung ist.

Um Darwin zu paraphrasieren: "Es sind weder die stärksten Gebäude, die am längsten halten, noch die intelligentesten (siehe "SMART"), die ihren Wert maximieren werden. Es sind diejenigen, die sich am besten an Veränderungen anpassen können."

Prävention, Vorsorge und Resilienz sind entscheidend für unsere Zukunft.

Mit Hilfe der Kreislaufwirtschaft ist es möglich, einen Rahmen zu schaffen, um ökologische und soziale Ziele zu erreichen und gleichzeitig eine bessere wirtschaftliche Leistung zu erzielen.

Als größter Verbraucher von Rohstoffen, aber auch als Produzent von Abfällen, zeigt sich der Bausektor als idealer Kandidat für eine Kreislaufwirtschaft, die darauf abzielt, die Abhängigkeit von natürlichen Ressourcen für das Wirtschaftswachstum zu reduzieren.

Zirkularität in der gebauten Umwelt beinhaltet die Vermeidung von Abfall und Verschmutzung, die Erhaltung von Produkten und Materialien in geeigneten industriellen Wertschöpfungsketten und die Regeneration der Umwelt während des Baus und Betriebs der gebauten Umwelt. Untersuchungen zu verbrauchsbedingten Emissionen haben ergeben, dass "Maßnahmen zur Materialeffizienz von Gebäuden und Infrastruktur den größten Einfluss auf die Reduzierung von Emissionen haben, gefolgt von einer verbesserten Gebäudenutzung".

Um echte Kreislaufwirtschaft in Immobilien zu erreichen, ist ein zweigleisiger Optimierungsansatz erforderlich:

· Optimierung der Ressourcen in der gebauten Umwelt,

· Maximierung des Potenzials von Grundstücken und der bebauten Umgebung (von Gebäuden, ...) in Bezug auf Nutzung und Anpassungsfähigkeit.

Unrealisierter Wert

Es gibt verschiedene Quellen für unrealisierte Werte im Immobilienkreis, die von der Raumnutzung bis hin zur Fehlnutzung von Grundstücken und Materialien reichen. Zum Beispiel verbieten gewerbliche Mietverträge in der Regel die Untervermietung von Räumen an andere Mieter, aber selbst, wenn dies erlaubt wäre, haben die meisten Mieter Sicherheitsbedenken und sind nicht bereit, ihren Arbeitsplatz außerhalb der Kernarbeitszeiten mit anderen Mietern zu teilen. Das Ergebnis ist, dass der Raum für mehr als 12 Stunden am Tag nicht ausgelastet ist.

Ein Beispiel: Ein Restaurant wird auch außerhalb der Covid-Periode in der Regel zu maximal 10% seiner Zeit genutzt (mittags 2 Stunden, abends 4 Stunden). Das Gleiche gilt für ein Bürogebäude; die Nutzung eines Bürostuhls im Vergleich zu seinem maximalen Potenzial beträgt etwa 15%. Das schlimmste Beispiel ist bestimmt der Lehrstuhl ob in der Schule oder Universität, man erreicht kaum 5% der maximalen Zeit (und dass außer der Covid-Periode).

Ein weiterer Grund für den Werteverzehr ist der vorzeitige Abriss, bei dem Veräußerungsentscheidungen auf der Grundlage der Opportunitätskosten und der wirtschaftlichen Lebensdauer eines Vermögenswerts getroffen werden. Die derzeitigen Immobilienflächen sind auf eine einmalige Nutzung ausgerichtet, wobei Bebauungspläne und Vorschriften Renovierungen oder andere Veränderungen der Immobilie verhindern.

In ähnlicher Weise resultiert das Problem des Leerstands von Grundstücken aus der Zeit, die für das Abschleppen, die Neuparzellierung und das Einholen von Genehmigungen für neue Entwicklungen benötigt wird, insbesondere für komplexe Mischnutzungsentwicklungen auf schwierigen städtischen Brachflächen.

Es ist üblich, dass Bauträger sich dafür entscheiden, Grundstücke ohne Baugenehmigung zu halten, in Erwartung steigender Preise, aber auch, weil die Bauindustrie nur eine begrenzte Menge an Quadratmetern pro Jahr liefern kann.

Schließlich wird ein Großteil des Wertes durch die Abschreibung von Materialien aufgelöst. Aufgrund der branchenüblichen Abschreibungssätze, die für Buchhaltungszwecke verwendet werden, verlieren Materialien und Komponenten auf dem Papier zwangsläufig schneller an Wert als in der Praxis. Die meisten Gebäude sind nicht für den Rückbau ausgelegt, was die Kosten für die Rückgewinnung von wiederverwendbaren Materialien erhöht. Diese höheren Kosten wirken sich auf die Rentabilität aus, was sich wiederum auf die Ressourcen- und Energiemanagementsysteme auswirkt und zu einer geringeren Gebäudeleistung führt.

Flexibilität und Anpassungsfähigkeit

In unserer unsicheren Zukunft und für eine resiliente Entwicklung muss Circular Design ein integraler Bestandteil der Immobilienbranche sein. Die Kreislaufwirtschaft wird der Schlüssel zum Erreichen dieser Ziele sein, und neue Geschäftsmodelle geben den Anlagenbesitzern die Möglichkeit zur Optimierung, Wiederverwendung und Anpassung.

Flexibilität wird durch die Erschließung des Potenzials ungenutzter Flächen in Gebäuden erreicht, wobei die Risiken, die normalerweise mit kurzfristigen Flächen verbunden sind, ausgeglichen werden. Anpassungsfähigkeit berücksichtigt den Wert der Schaffung von Gebäuden, die sowohl auf sich ändernde Marktbedingungen als auch auf gesellschaftliche Erwartungen reagieren können, indem sie sich an alternative Nutzungen anpassen können.

Durch die Umnutzung von ungenutztem Raum werden ökologische und soziale Ziele erreicht und gleichzeitig eine bessere wirtschaftliche Leistung erzielt. Flexible und anpassungsfähige Gebäudedesigns könnten die Lebensdauer eines Gebäudes potenziell verlängern und gleichzeitig ungenutzten Raum nutzen. Gebäude müssen in Bezug auf die Raumplanung, die Benutzerströme und die Gestaltung effizienter Benutzerlayouts, die die organisatorische Leistung fördern, anpassungsfähiger sein. Sie müssen so konzipiert sein, dass sie die Möglichkeit einer zukünftigen Erweiterung oder eines Ausbaus und einer Umnutzung für andere Zwecke bieten.

Nach der Inbetriebnahme und dem Bezug wäre es wichtig, die Nutzung der Gebäude nach dem Bezug zu bewerten und zu überwachen. Derzeit könnten zwischen 20 und 40 Prozent der Gebäudeenergie eingespart werden, wenn die Gebäude so betrieben würden, wie sie geplant und ausgelegt sind. Ein Modell, das als "Performance Procurement" bekannt ist, verfolgt einen "Produkt-als-Dienstleistung"-Ansatz, bei dem für die Leistung und nicht für einen festen Betrag gezahlt wird, was den Druck auf die Gebäudebetreiber erhöht, die Gebäude nachhaltig und effizient zu verwalten.

Der Wechsel zu einer kreislauforientierten gebauten Umwelt beinhaltet einen Paradigmenwechsel und eine Veränderung der Rollen und Geschäftsmodelle für alle aktiven Akteure. Ein entschieden kollaborativer Ansatz ist der einzige Weg, um die Abhängigkeiten von Regierungsinstitutionen, Finanzinstitutionen und Investoren, der Lieferkette, dem Baugewerbe und mehr zu navigieren und gleichzeitig die Leistung auf dem Weg zu verbessern. Der sequenzielle, lineare, siloartige Ansatz, der darauf abzielt, den Generalunternehmer von den Erfahrungen und nützlichen Inputs der ausführenden Firmen, Nutzer, Wartungsfirmen, ... bei der Gestaltung der gebauten Umwelt abzukoppeln, soll dauerhaft verbannt werden. Kollaborative und partizipative Modelle des Co-Designs sind die Modelle, die umgesetzt werden sollen und die der Philosophie der Kreislaufwirtschaft mit positiven Auswirkungen besser entsprechen.