Tribune libre, Romain Poulles
avril 2021
Le secteur de l'immobilier a connu d'importantes perturbations ces dernières années. En même temps le secteur n’a JAMAIS connu une vrai révolution ou disruption majeure. Les prix des logements explosent et sont devenus complètement déraisonnables. Une « crise » du logement orchestrée essentiellement par une crise de la croissance.
La double menace du Covid-19 et du changement climatique a non seulement mis à jour de nombreuses vulnérabilités au sein de nos systèmes, mais a également illustré la nécessité d'une action collective et d'un changement de paradigme dans notre approche de la gestion de crise.
Le secteur de l’immobilier est sous tension, les nouvelles manières de travailler (new way of work) émergent plus rapidement que jamais et doivent être implémentées dans des bâtiments souvent monofonctionnels, rigides qui ne laissent que peu de marge de manœuvre à l’adaptation. Souvent la démolition totale des aménagements intérieurs est la seule possibilité qui s’offre à ceux qui cherchent à revoir l’espace qu’ils occupent (si ce n’est pas la démolition totale du bâtiment). Un immeuble conçu suivant les principes de l’économie circulaire est aussi un immeuble adaptable et flexible à l’usage.
Pour paraphraser Darwin: "Ce ne sont pas les bâtiments les plus solides qui durent le plus longtemps, ni les plus intelligents ( lire « SMART ») qui vont maximiser leur valeur. Ce sont ceux qui sont les plus adaptables au changement."
La prévention, la préparation et la résilience sont essentielles à notre avenir.
Avec l'aide de l'économie circulaire, il est possible de créer un cadre permettant d'atteindre des objectifs environnementaux et sociaux, tout en atteignant de meilleures performances économiques.
En tant que plus grand consommateur de matières premières mais aussi de producteur de déchets, le secteur de la construction se montre comme un candidat idéal pour une économie circulaire qui vise à réduire sa dépendance aux ressources naturelles pour la croissance économique.
La circularité dans l'environnement bâti comprend l'élimination des déchets et de la pollution, la conservation des produits et des matériaux dans les chaines de valeur industrielles adaptées et la régénération de l'environnement pendant la construction et l'exploitation de l'environnement bâti. Les recherches sur les émissions basées sur la consommation ont révélé que "les interventions en matière d'efficacité des matériaux pour les bâtiments et les infrastructures ont le plus grand impact sur la réduction des émissions, suivies par l'amélioration de l'utilisation des bâtiments".
Pour parvenir véritablement à la circularité dans l'immobilier, il faut adopter une approche d'optimisation à deux volets :
> Optimiser les ressources dans l'environnement bâti,
> Maximiser le potentiel des terrains et de l'environnement bâti (des immeubles, ...) en termes d'utilisation et d'adaptabilité.
La valeur non réalisée
Il existe diverses sources de valeur non exploitées dans l'immobilier, allant de l'utilisation de l'espace à la mauvaise utilisation du terrain et des matériaux. Par exemple, les baux commerciaux interdisent généralement de sous-louer l'espace à d'autres locataires mais, même si cela était autorisé, la plupart des locataires ont des préoccupations en matière de sécurité et ne sont pas disposés à partager des espaces de travail avec d'autres locataires en dehors des heures de travail essentielles. Il en résulte que l'espace est sous-utilisé pendant plus de 12 heures par jour. A titre d'exemple: un restaurant , même hors période Covid, est en général utilisé à 10% maximum de son temps (2 heures à midi, 4 heures le soir). Le même constat dans un bâtiment de bureau ; l'utilisation d'une siège de bureau par rapport à son potentiel maximal est de 15% environ. Le pire exemple est probablement le siège (la chaise) d’une école ou de l’université. On doit à peine arriver à 5% du temps max disponible (hors période Covid bien sûr).
Une autre raison de la dissipation de la valeur est la démolition prématurée, où les décisions de désinvestissement sont prises en fonction du coût d'opportunité et de la durée de vie économique d'un bien. Les espaces immobiliers actuels sont axés sur une occupation à usage unique, les plans de construction et les réglementations empêchant les rénovations ou toute autre modification du bien.
De même, le problème de l'inoccupation des terrains résulte du temps nécessaire pour remorceler, remembrer les parcelles et obtenir les autorisations pour les nouveaux développements, en particulier les développements complexes à usage mixte sur des friches industrielles urbaines difficiles.
Il est courant de voir des promoteurs immobiliers choisir de conserver des terrains sans permis de construire en prévision de la hausse des prix mais aussi parce que le secteur de la construction ne sait livrer qu'une quantité de mètres carrés limitée par an.
Enfin, une grande partie de la valeur est dissoute par la dépréciation des matériaux. En raison des taux de dépréciation standard de l'industrie utilisés à des fins comptables, les matériaux et les composants perdent inévitablement de la valeur plus rapidement sur le papier que dans la pratique. La plupart des bâtiments ne sont pas conçus pour la déconstruction, ce qui augmente le coût de la récupération des matériaux réutilisables. Ces coûts plus élevés ont un impact sur la rentabilité, qui à son tour affecte les systèmes de gestion des ressources et de l'énergie, ce qui entraîne une baisse des performances des bâtiments.
Flexibilité et adaptabilité
Incertain de notre avenir et pour développement résilient, la conception circulaire doit faire partie intégrante de l'industrie immobilière. Cette circularité sera essentielle pour atteindre ces objectifs et des nouveaux modèles économiques donnent aux propriétaires d'actifs la possibilité d'optimiser, de réutiliser et d'adapter.
La flexibilité est obtenue en libérant le potentiel de l'espace sous-utilisé dans les bâtiments tout en équilibrant les risques normalement associés à l'espace à court terme. L'adaptabilité considère la valeur de la création de bâtiments qui sont résilients à la fois aux conditions changeantes du marché et aux attentes sociales en étant capables de s'adapter à des utilisations alternatives.
La réaffectation d'espaces inutilisés permet d'atteindre des objectifs environnementaux et sociaux tout en offrant de meilleures performances économiques. Des modèles de construction flexibles et adaptables pourraient potentiellement prolonger la durée de vie d'un bâtiment tout en utilisant des espaces inutilisés. Les bâtiments devront être plus malléables en ce qui concerne l'aménagement de l'espace, les flux d'utilisateurs et les conceptions d'agencement efficaces pour les utilisateurs qui stimulent la performance organisationnelle. Ils devront être conçus pour permettre la possibilité d'une expansion ou d'une extension future et d'un réaménagement pour des utilisations différentes.
Après la mise en service et l'occupation des locaux, il serait essentiel de procéder à une évaluation et à un suivi de l'utilisation des bâtiments après leur occupation. Actuellement entre 20 et 40 % de l'énergie des bâtiments pourraient être économisés si les bâtiments fonctionnaient comme prévus et conçus. Un modèle appelé "performance procurement" (modèle économique lié à la performance) adopte une approche "produit en tant que service", où l'on paie en fonction de la performance, plutôt qu'un montant fixe, ce qui pousse les exploitants de bâtiments à les gérer de manière durable et efficace.
Le passage à un environnement bâti circulaire implique un changement de paradigme et un changement des rôles et des modèles économiques pour toutes les parties prenantes actives. Une approche résolument collaborative est le seul moyen de naviguer dans les dépendances des institutions gouvernementales, des institutions financières et des investisseurs, de la chaîne d'approvisionnement, de la construction et plus encore, tout en améliorant les performances en cours de route. L’approche séquentielle, linéaire, en silo, qui vise à déconnecter la maîtrise d’œuvre de l’expérience et des apports utiles des entreprises exécutantes , des utilisateurs, des sociétés de maintenance ,.. dans l’acte de concevoir l’environnement bâti est à bannir définitivement. Les modèles collaboratifs et participatifs de co-conceptions sont les modèles à mettre en œuvre et qui répondent mieux à la philosophie de l’économie circulaire à impacts positifs.
